По всем имеющимся документам, в Дагестане земли в собственности больше, чем вся территория республики. А земельный вопрос всегда был самым сложным в республике. Сейчас, в эпоху товарно-денежных отношений, копий из-за земли ломается не меньше, чем прежде. Если не больше. Престижно иметь собственный дом, да и бизнес у дагестанцев в крови — каждый хочет иметь своё маленькое дело. И тем важнее получить юридические права на свою недвижимость. И навести в этой сфере порядок.
Как идёт этот процесс, насколько заинтересованы в юридическом оформлении земельных отношений обычные люди и руководство Дагестана, мы решили узнать у Залбека Залбекова. Он третий год возглавляет филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД, называвшегося раньше Кадастровой палатой Дагестана.
— В своем выступлении в Народном Собрании в мае текущего года Вы рассказали о негативных последствиях того, что нашу республику не включили в федеральную программу «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости». А почему не включили?
— В правительстве Дагестана понимают, что это необходимо сделать, но из-за значительных затрат, которые требуются для реализации программы, республика пока не может полноценно участвовать в этой работе. Так, 30 процентов затрат должен оплатить субъект, остальное берет на себя федеральная целевая программа.
Отказ же от участия в программе, следует заметить, тормозит развитие дагестанской экономики в целом.
— Сейчас только у двух муниципальных образований республики есть официальные границы. А другие не собираются это делать?
— Отдельные муниципалитеты, где понимают необходимость учета земли и определения ее границ, реализуют программу за счет своих средств. Этим сейчас занят Сергокалинский район, в Буйнакске — при прежнем мэре Гусейне Гамзатове, велась активная работа, но после его отставки всё затихло…
Из 760 границ городских, районных, сельских муниципальных образований в Реестр внесено всего две границы — границы городов Каспийск и Избербаш. Отсутствие таких сведений приводит к образованию нежелательных конфликтных ситуаций при выделении земельных участков некоторыми муниципалитетами на территории смежных районов. Скажем, глава муниципалитета выносит решение о выделении земельного участка в пограничной зоне, а глава соседнего муниципалитета этот же участок выделяет совсем другому человеку. Возникает конфликт между двумя собственниками, причём каждый из них предъявляет постановление своей администрации.
Из 1618 границ дагестанских населенных пунктов в Реестр границ внесено всего 24. Как следствие этого — в том числе и бесконтрольные застройки земель сельскохозяйственного назначения.
Напомню, что единственным основанием установления границы населенного пункта является генеральный план. При этом согласно Земельному кодексу, границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий (относительно нашей республики это фактически граница между землями категории «земли населенных пунктов» и «землями сельхозназначения»). И если мы говорим о передаче сельскохозяйственных земель в собственность, надо понимать, что отсутствие четкого отграничения их от земель населенных пунктов неизбежно породит осложнения земельных отношений в будущем.
В итоге экономия на участии в программе «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета» ухудшает деловой климат, снижает инвестиционную привлекательность, так как никто не будет вкладывать значительные средства в объект, земля под которым меняет хозяина при каждом новом главе муниципалитета. В такой ситуации невозможно гарантировать права на недвижимое имущество. А с точки зрения поступления доходов в бюджет это очень мешает сбору налогов.
— В Дагестане реализуется приоритетный проект развития республики «Обеление экономики», где отдельный пункт посвящен постановке участков на учёт. Что-нибудь меняется? Насколько активны сами владельцы недвижимого имущества и бизнеса?
— Приоритетный проект главы республики «Обеление экономики» привел к увеличению объёма базы недвижимости. В рамках этого проекта последние три года муниципалитеты под кураторством Министерства экономики провели большую работу, наши группы из Кадастровой палаты выезжали почти во все муниципалитеты республики.
Сейчас в месяц обрабатываем 10 тысяч заявлений. Средний процент отказов — 17 процентов, в основном из-за некачественного материала кадастрового инженера-межевика. Всего за прошлый год в базу было внесено более 100 тысяч сведений об объектах недвижимости. Самые активные муниципальные образования — это Хасавюртовский район; сейчас к этому проекту подключилась Махачкала — в столице уже внесли более 10 тысяч сведений.
Проблемой пока остается то, что в городах и сёлах нет адресных характеристик. Ранее достаточно много постановлений о выделении земельного участка выходило без адреса с формулировкой «в районе», «около», «возле». И это создавало большие проблемы для идентификации при налогообложении.
— И какую роль во всём этом играет Кадастровая палата?
— Кадастровая палата — обязательное звено в учете и регистрации земли и объектов капитального строительства. Через муниципалитеты сначала документы попадают к нам, потом мы их обрабатываем, доводим до управления Росреестра. И только после этого Росреестр уже оформляет право собственности. Управление Росреестра, в свою очередь, выгружает базу в налоговую службу.
— Какая часть территории Дагестана поставлена на учёт?
— Процедура регистрации носит заявительный характер, и мы можем говорить только про базу. В базе у нас по состоянию на 1 августа находятся 1 006 498 земельных участков и 673 000 объектов капитального строительства. К сожалению, есть так называемые ранее учтенные участки, у которых нет привязки к земле, — они переданы нашему ведомству по описям. Если сегодня и их считать, окажется, что по базам размеры имеющихся земельных участков превышают территорию Дагестана. Это связано с наличием дублей, «задвоенности» и «затроенности» сведений. Необходимо навести в этой сфере порядок, но без участия администраций муниципальных образований сделать это невозможно.
Об этом я и говорил в Народном Собрании. С вхождением в единую государственную систему регистрации прав и кадастрового учета недвижимости эта неразбериха полностью устраняется. Но сегодня узнать количество участков, которые ещё есть в наличии, но не выданы частникам, невозможно. Пожалуй, муниципалитеты и сами не знают, сколько их.
— Вы довольны взаимодействием с республиканскими и муниципальными властями?
— За три года лично я встретился практически с половиной глав всех муниципалитетов республики.
С республиканской властью также выработаны конструктивные отношения. Критику республиканской власти в свой адрес мы воспринимаем адекватно и исправляем ошибки. К примеру, нарекания были по поводу коррумпированности наших отделов. Уже в первый год с момента моего прихода в управление Кадастровой палатой республики были уволены 85 сотрудников, в том числе и за коррупционные проявления. Регулярно проводятся служебные проверки. В случае обнаружения фактов, которые могут свидетельствовать о нарушении законодательства, мы сами направляем материалы в правоохранительные органы. Так, с 2015 года нами направлено 29 материалов.
Для более качественного предоставления услуг заявителям, Кадастровая палата республики еще два года назад первой в стране ввела новшество — комиссию по досудебному урегулированию споров. Опыт работы Кадастровой палаты Дагестана был оценен положительно, сегодня уже приказом Росреестра страны подобные комиссии созданы во всех субъектах России.
— Мы — единственный регион России, где есть мораторий на продажу земли. Как Вы считаете, этот мораторий нужен, или лучше пустить всю землю в свободную продажу?
— Плюсы и минусы есть у обоих вариантов. Кто-то опасается, что если объявить свободную продажу земли, у фермеров и крестьян не будет возможности выкупить землю под ведение мелкого хозяйства, и вся земля достанется только крупным собственникам, а сами производители будут отлучены от земли. Это тоже неправильно. У тех, кто «за», тоже есть аргументы. Есть ещё и присущий только Дагестану очень запутанный вопрос с землями отгонного животноводства. Так что единственно правильного ответа тут нет.
— Сейчас горожане очень недовольны тем, как застраиваются их города — ни зеленых зон, ни нормальных тротуаров. Вы, когда регистрируете участок, проверяете его предназначение на соответствие градостроительным нормам?
— К нашему учреждению это не относится, это полностью прерогатива администрации муниципалитета, главного архитектора. Мы лишь можем проверить постановление на соответствие требований федерального закона в части наличия необходимых сведений. А то, что скверы застраиваются и дома строятся недопустимо близко… Мы, к сожалению, не имеем права отказывать. Есть документ, есть основание — мы его обязаны учесть.
— Сколько сотрудников работает в Кадастровой палате?
— Всего 456 человек, из них в Махачкале в головном офисе — 302. С 1 июля пошел очередной этап сокращений — еще на 45 единиц. Мы уже закрыли 27 офисов приёма документов в разных районах и городах, оставшиеся 16 в ближайшие месяцы тоже планируем закрыть, так как их функции переданы в МФЦ, которые есть в любом райцентре.
Мы будем продолжать обрабатывать документы, полученные из МФЦ. Сейчас заявитель будет видеть только работника МФЦ. Тот нам эти документы отправит и получит после обработки ответ — готовый документ.
— Многие люди, особенно пенсионеры, жалуются, что очень дороги услуги кадастровых инженеров: технический или межевой план. Каждый из них может стоить 5–7 тысяч рублей…
— Кадастровые инженеры не являются работниками Кадастровой палаты. Они физические или юридические лица, имеющие аттестат на ведение этой деятельности.
В связи с расширением полномочий Кадастровой палаты, мы можем заниматься изготовлением только лишь межевых дел, касающихся муниципальной и государственной собственности, для граждан мы сможем подготавливать межевые планы для исправления реестровых ошибок с 1 сентября 2017 года.
— Вы относительно недавно возглавляете Кадастровую палату Дагестана. Что пришлось менять сразу?
— Пришлось поменять подход к кадрам и подбору людей. Тех, кто давно работает и зарекомендовал себя, мы повысили в должности. Брали на работу людей со специализированным образованием, удалось добиться дисциплины и профессионализма коллектива. К примеру, было много нареканий относительно больших задержек в предоставлении услуг. С этим удалось справиться, сейчас нареканий по срокам оказания госуслуг практически нет.
— Вам тяжело увольнять людей?
— Конечно, это всегда тяжело, это всегда сложно…
— Ваше хобби?
— Я вырос в селении Манас Карабудахкентского района, всё детство на море провёл. И сейчас очень люблю море, плаваю.
Путешествия люблю, по России много ездил, везде интересно. Много по работе ездил в Сибирь, там понравилась природа — тундра, леса нетронутые, горные реки. Москва очень нравится, Азия очень интересная, колоритная, в Европе бывал. Из европейских стран самая интересная — Италия. Красивые люди, богатая история, вкусная еда. В Азии больше всего впечатлил Гонконг — центр цивилизации. В Америке очень увлекательно — холодный деловой Нью-Йорк, яркие курортные Лос-Анджелес и Майами. США от других стран очень отличаются — совсем другая архитектура. И люди другие — бегают, спешат всё время, активные очень. В Европе всё размеренно.
— Вы были в самых богатых странах мира. И наверняка задумывались, почему мы не живём так хорошо?
— Там строй другой, система другая, капитализм отработан столетиями, у них есть история денег, люди состоятельные уже несколько поколений. А у нас все только начинается...
