Корреспондент «НД» решил разобраться в этом вопросе и поговорил на тему границ с Шамилем ГАДЖИЕВЫМ — врио руководителя Управления Росреестра по Республике Дагестан.

Кизлярская «подкова»

— Шамиль Магомедрасулович, работники дагестанского Росреестра редко дают интервью. В тех же случаях, когда это все-таки происходит, разговор идет в основном о нарушениях, связанных с регистрацией прав собственности. Но сегодня эти вопросы на время отодвинулись на второй план. Потому что в нашей жизни появилась проблема уточнения границ. Как я понимаю, точку в этом вопросе должен будет поставить именно Росреестр, который внесет уточненные границы в реестр недвижимости.

— Правильнее будет сказать, не уточнение, а определение координат границ на местности. Границ, которые, я это особо хочу подчеркнуть, сложились исторически. Люди, живущие в приграничных районах, прекрасно знают, где именно проходит граница. По какому хребту, речушке, краю какого именно поля. И с этой стороны знают, и с той. Все спорные вопросы урегулированы много веков назад. И теперь эта граница, сложившаяся исторически, в соответствии с целевой моделью по определению границ между субъектами должна быть внесена в единый государственный реестр недвижимости. Росреестр никаких решений здесь не принимает. Мы просто фиксируем на картах договоренность между соседями о месте прохождения границы.

Это чисто техническая процедура. Выглядеть это будет примерно так. Придет на границу кадастровый инженер с вехой, выставит точку, которую ему укажут обе стороны, и все. Естественно, к его приходу люди должны подготовиться. Если есть спорные моменты, обсудить, исключив все имеющиеся разногласия. Либо кадастровый инженер определит все точки, нанесет их на карту, которая затем будет предложена для анализа и обсуждения всеми заинтересованными сторонами и лицами. И сегодня эта будничная работа должна проходить не в соцсетях, а непосредственно на местности. А главными ее участниками, на мой взгляд, должны стать приграничные общественные советы, так называемые джамааты, действующие совместно с представителями администраций муниципальных образований граничащих территорий.

В принципе, точек, требующих решения, на сегодняшний день, не очень много. По существу, есть всего один спорный участок в Кизлярском районе. Исторически граница между Дагестаном и Чеченской Республикой в этом месте проходила по руслу Терека, которое на этом участке имеет форму подковы, выпуклая сторона которой обращена в сторону дагестанской территории. Но потом в этом месте прорыли коллектор, по существу, спрямив русло Терека. При этом часть территории Чеченской Республики отошла Дагестану. Сегодня этот вопрос должны решать региональные власти обоих субъектов. Насколько мне известно, этим занимаются члены согласительной комиссии, созданной в этом году по поручению главы Республики Дагестан Владимира Абдуалиевича Васильева.

«Речь идет о рутинной работе»

Конечно, эта работа должна была проводиться еще несколько лет назад. Начиная с 2013 года, наше ведомство регулярно обращалось в дагестанское правительство по поводу необходимости уточнения точек координат границ. Работа по внесению сведений в Единый государственный реестр недвижимости предусмотрена целевыми моделями, утвержденными правительством Российской Федерации, и во многих регионах страны уже завершена.

Как отмечалось мной выше, на сегодняшний день в республике создана комиссия по внесению ключевых объектов недвижимости и ключевых сведений об объектах недвижимости, расположенных на территории Республики Дагестан, в Единый государственный реестр недвижимости. И как только ее создали, началась вся эта шумиха: «Для чего создают?», «Что она будет делать?».

Между тем речь идет о рутинной работе. Мы подготовили все карты, имеющиеся у нас в архиве, все планшеты, все землеустроительные дела, имеющие отношение к приграничным территориям и предоставили весь этот материал специалистам, которые будут отвечать за техническую часть этой работы. Сейчас этим участком занимается Хизри Хизриев, очень хороший и опытный специалист в области кадастровых работ.

— Это его то ли задерживали, то ли не задерживали на территории Чечни?

— Да, я читал об этом, но не в курсе, имел место этот эпизод или нет. Знаю только, что они проанализировали эти документы, провели необходимые рабочие встречи, определили алгоритм действий. И теперь, на мой взгляд, основная нагрузка ляжет на глав приграничных муниципальных образований, которые должны вместе с соседями «пройтись» вдоль границы и снять все спорные моменты. Которых, как я уже говорил, практически нет.

В компетенции Совета Федерации

— А если есть? Как поступать в этом случае?

— Считаю, что стороны в состоянии учесть интересы друг друга и сумеют найти справедливые и взаимоприемлемые пути разрешения любой спорной ситуации. Но если говорить о законодательном регулировании разрешения этих вопросов, то закон предусматривает, что все споры по поводу границы, которые не были впоследствии согласованы по итогам двусторонних встреч и согласительных процедур, подлежат рассмотрению в судебном порядке. А утверждение изменения границ между субъектами относится к компетенции Совета Федерации и рассматривается только при наличии взаимного согласия сторон.

Теперь о функциях Росреестра. После завершения всей подготовительной работы составляется землеустроительное дело с приложением карты-плана, в которой указаны все поворотные точки границ. Эти сведения вносятся в единый государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. Материалу присваивается номер, под которым они туда помещаются. Мы готовим проект заключения, который отправляется в центральный аппарат Росреестра, с указанием, корректно ли определены широта, долгота и высота всех точек, правильно ли они нанесены на эту карту. Они его скидывают в Федеральную Кадастровую палату, куда также попадают соответствующие материалы чеченской стороны. После получения заключения Кадастровой палаты Росреестр дает окончательное заключение по соответствию либо несоответствию и достаточности этих сведений для внесения в Единый государственный реестр недвижимости. И только затем эти сведения вносят в систему координат нашего субъекта и в систему координат Чечни.

«Помимо внесения сведений о границах субъектов, мы должны также четко обозначить границы всех муниципальных образований, определить границы каждого поселения»

Гумбет в ответе за Кизляр

— Кроме Кизлярского района есть у нас еще спорные участки границы? Почему все говорят о Гумбетовском районе? Также в республике активно обсуждали ситуацию с озером Казеной-Ам. Общим озером, которое вдруг в одночасье стало чеченским.

— Насколько я знаю, в самом Гумбетовском районе спорных участков нет. Во всяком случае, я о таковых не слышал.

— А я слышал, что чеченская сторона предлагает пересмотреть здесь границу в качестве компенсации потерянных кизлярских земель. Правда, логики здесь лично я не вижу.

— В любом случае решения по этим вопросам должны приниматься с учетом интересов обеих сторон, мнений жителей приграничных районов. Теперь по второй части вопроса. Я видел публикации, рассказывающие о том, что на каких-то картах озеро отмечено как чеченское. Но, насколько мне известно, подтверждения этому не было, как и нет информации о наличии каких-либо претензий. Думаю, все понимают, что озеро общее. Эта часть наша, эта — чеченской стороны.

Граница для городов и сел

Продолжая разговор о границах, хочу обратить внимание на важный аспект этой работы. Помимо внесения сведений о границах субъектов, мы должны также четко обозначить границы всех муниципальных образований, определить границы каждого поселения. Для чего это делается? До проведения процедуры разграничения прав собственности между сельскими поселениями и муниципальными районами землями поселения распоряжается глава района. Хотя это и соответствует закону, однако здесь есть предпосылки для нарушений в сфере землепользования. Объясню: у главы района поселений множество, и он просто не всегда в состоянии соблюсти баланс и учесть интересы каждого. Зачастую глава района (это, увы, наша дагестанская реальность) может помогать «своим» сельчанам, ущемляя при этом интересы «чужих».

Считаю более рациональным и правильным, чтобы землей распоряжался глава муниципального поселения, который лучше других знает проблемы своего села, города, поселка. Кроме того, наличие этих данных в Реестре не позволит должностному лицу, уполномоченному распоряжаться земельными участками на той или иной территории, нарушить границы соответствующего муниципального образования. В этой связи со всей уверенностью могу сказать, что работа по внесению границ всех муниципальных образований в ЕГРН — очень важная и необходимая процедура.

— Рискну предположить, что эта работа у нас буксует. Ведь ею должны заниматься как раз районные главы?

— Да, этим занимаются муниципалы под контролем республиканского Минимущества. И вы правы, она ведется действительно не так активно, как хотелось бы. На сегодняшний день работа проведена всего в четырех наших городах — Избербаше, Дербенте, Каспийске и Дагестанских Огнях и примерно в ста селах. Тогда как реально в Дагестане насчитывается 757 административно-территориальных единиц.

Эта работа, помимо всего прочего, предполагает зональную разбивку территорий. То есть определяются места для промзон, садоводческих товариществ, участков, предназначенных для выделения разного рода льготникам, территорий общего пользования. После того, как сведения об этих зонах будут внесены в Реестр, ни один новый глава не сможет покуситься на лакомый кусочек той или иной территории.

В поисках бесхозных сетей

— В качестве одной из главных задач республики Владимир Васильев назвал работу по инвентаризации и последующей регистрации бесхозных электрических и газовых сетей. А как быть с сетями, построенными жителями села на собственные средства? Ведь на самом деле у каждой бесхозной газовой трубы есть хозяин.

— Действительно, в ноябре 2018 года по газовым и электрическим сетям было поручение президента страны. Есть установленный порядок принятия на учет бесхозных объектов. Муниципалитет в случае обнаружения на своих территориях таковых должен в первую очередь выяснить, есть ли сведения об их кадастровом учете в Едином государственном реестре, чтобы не было задвоения. После этого подается заявление о постановке на учет в качестве бесхозного объекта. Объект ставится на учет, затем ровно год по этому объекту не принимается никаких решений. За это время все заинтересованные лица, в том числе те, на деньги которых были построены эти объекты, могут предъявить свои права на них. Если истечет год и никто не заявит о правах, у муниципалитета появляется право обращения в суд для признания права муниципальной собственности на этот объект. И только тогда он перестает быть бесхозным.

Теперь о том, что сделано у нас. В этом направлении мы работаем вместе с заместителем председателя правительства Владимиром Лемешко, которому поручен этот участок. Начали с обучения глав муниципалитетов. Объяснили, что без привлечения кадастровых инженеров правильно оформить бесхозные объекты не получится. Что такие произвольные описания типа «газовая труба проходит от крайнего дома по улице Карабудагова до забора школы как раз напротив здания ФАПа» нас не устраивают и законной силы не имеют.

Мы приняли участие в селекторном совещании, в котором участвовали все главы районных администраций, подробно разъяснили порядок работ. После этого каждому главе мы отправили письмо с разъяснением порядка принятия бесхозных объектов на учет. Расписали все пошагово, и в итоге все главы сегодня имеют на руках дорожные карты, по которым и работают.

Кадастровые работы поручены ГБУ «Дагтехинвентаризация», их инженеры сегодня работают в тесном контакте с муниципалитетами. Мы держим ход работ на контроле, консультируем, помогаем, провели два совещания в режиме видеоконференции. В общем, работа ведется, будем ждать результата.

Исключить человеческий фактор

— Несколько лет в Махачкале чуть ли не каждый день случались скандалы, связанные с появлением фальшивых документов на земельные участки. В результате на один и тот же участок зачастую претендовали два, а то и три человека. Сегодня этот вопрос по-прежнему актуален?

— Я, конечно, могу рассказать о том, как мы боремся с нерадивыми работниками, тем более что такие факты у нас имеются. Но думаю, что тут лучше сказать о причинах. Смотрите, по закону госрегистратор в обязательном порядке отправляет запрос в администрацию города на подлинность представленных документов. Предполагается, что запрос этот должен осуществляться в системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), чтобы исключить человеческий фактор. Но в республике, в отличие от других регионов, эта система не работает. Мы с 2013 года бьемся, пытаемся добиться, чтобы муниципалитеты наконец начали работать цивилизовано, но они в этом особо не преуспели.

В начале прошлого года к нам приезжал руководитель Росреестра Виктория Валерьевна Абрамченко. Она провела совещание с главой республики. Все эти вопросы были озвучены. После этой встречи мы провели 8 кустовых совещаний в муниципалитетах, где есть наши подразделения. Учитывая, что не работает СМЭВ, мы готовы были перейти на СЭД (система электронного документооборота), это республиканская программа. Но и ее муниципальные чиновники не спешат наладить.

Мало того, что эта система значительно упрощает переписку и сокращает сроки регистрации, она также позволяет отыскать «слабое звено». В работе посредством системы СМЭВ используется электронная подпись, позволяющая обезопасить процедуру государственной регистрации и выявить человека, допустившего злоупотребления при оформлении документов.

— Может быть, поэтому и не внедряют? Намного проще отделаться отпиской «архив сгорел, сведений нет».

— Да, наверное. По поводу же сгоревшего махачкалинского архива скажу следующее. Хорошо, документы сгорели, и тут, по мнению представителей городской администрации, сделать ничего нельзя. Между тем мы предлагали городу свой путь решения данной проблемы. Да, архив сгорел, но ведь остались номера и даты всех постановлений, с ними-то ничего не случилось. Необходимо все эти сведения обобщить и направить к нам для использования в работе. Кроме того, считаю правильным перевести все имеющиеся данные администраций, муниципальных образований республики по предоставлению земельных участков в электронный формат, создав таким образом единую базу данных, в которой уже никто не сможет вносить изменения.

— Не хотят?

— Я сказал бы — не спешат! Мы очень надеемся в этом плане на нового мэра нашей столицы, который привык работать цивилизованно. Хочется верить, что Салман Дадаев станет примером для других глав и решит, наконец, все эти больные вопросы, заложив предпосылки к снижению, насколько это возможно, коррупционной составляющей в деле регистрации прав на собственность. Согласитесь, ведь даже неспециалисту ясно, что отсутствие СМЭВ порождает почву для злоупотреблений, подлогов и «лишних хозяев».

А владельцам частных домов в наших городах и других поселениях я бы посоветовал самим озаботиться постановкой своего земельного участка на учет. Провести межевание, внести данные в кадастровую карту. Чтобы впоследствии на этот участок никто не претендовал. После постановки участка на учет программа просто не даст возможности зарегистрировать в этих координатах что-то другое.

К слову, это было бы полезно сделать и жителям многоквартирных домов. Понятно, что работы по закреплению за домами придомовых территорий должны проводить муниципалитеты. Однако они этим заниматься не хотят, поскольку придомовые территории сразу же переходят в долевую собственность жильцов, и разрешать построить во дворе магазин или отдать эту землю кому-либо в других целях без их ведома не получится.

Издержки централизации

— В последнее время в редакцию «НД» не раз обращались люди с жалобами на то, что в МФЦ нарушаются сроки регистрации прав на собственность. Работники МФЦ в свою очередь в задержках обвиняют Росреестр. Прокомментируйте, пожалуйста, эту ситуацию.

— Проблема, о которой вы говорите, действительно имела место. Все началось в прошлом году, когда подразделения Росреестра страны внедрили в работу новый программный комплекс, предполагающий централизацию всех данных на серверах в Москве. Сотрудники нашего территориального Управления стали выступать в качестве удаленных пользователей, которые по защищенным каналам связи входят в этот комплекс и регистрируют там объекты. В процессе этой работы возникли технические проблемы, случилась авария в Ростелекоме.

В итоге скорость регистрации резко снизилась, в утренние часы программа постоянно зависала, не позволяя работать. Мы сделали гибкие графики для государственных регистраторов, они выходили на работу в 12, потому что до обеда вообще ничего нельзя было сделать, и работали до глубокой ночи, выходили в субботу и воскресенье. На сентябрь у нас было порядка 18 тысяч заявлений с нарушением срока. На сегодня их осталось около 200, и они тоже связаны с техническими проблемами, которые в ближайшее время планируем ликвидировать. В общем, ситуация практически разрешилась, и я хочу поблагодарить своих коллег за понимание социальной значимости для населения республики данной работы и добровольное участие в этих нештатных мероприятиях.

Но тут я бы хотел отметить один неприятный момент. Как мы знаем, институт МФЦ у нас молодой. Когда эти центры создавались, мы оказали им всемерную поддержку, обучали, проводили совещания, семинары, ездили по филиалам. В общем, сделали все, чтобы они начали эффективно работать. И на этом фоне вызывает недоумение, что работники МФЦ раз за разом писали на нас жалобы в прокуратуру республики, тогда как были прекрасно осведомлены об имеющихся проблемах технического характера и отсутствии у нас какой-либо заинтересованности в задержке регистрации. Более сорока жалоб написали. Прокурорские работники быстро разобрались в том, что нашей вины в этом нет, но нам тем не менее пришлось отвлекать необходимые для основной работы трудовые ресурсы для анализа информации и подготовку ответов на жалобы. Тем более что, когда мы потихоньку начали выходить из цейтнота, выяснилось, что значительная часть просроченных материалов, была впоследствии приостановлена и возвращена по причине некачественного приема документов самими работниками МФЦ. Мы, правда, не стали никому жаловаться на это. Понимая важность нашей слаженной работы, так необходимой жителям республики, мы просто занялись рабочим взаимодействием. Провели ряд встреч с руководством республиканского МФЦ и выработали рекомендации, которые позволят в дальнейшем устранить имеющиеся недостатки приема первичной документации. Сейчас все вопросы разрешаются в штатном режиме, ведь от нашей совместной работы зависит очень многое.

«Достаточно изменить формулировку»

— И последний вопрос. Многие считают, что к строительному беспределу в Махачкале приложил руку и Росреестр, который раз за разом регистрирует незаконно возведенные многоэтажки.

— Мы действительно регистрируем эти объекты, но только по решениям судов. Так что вопрос не к нам. И ничего поделать мы не можем, поскольку к нам приходят судебные акты, где вторым пунктом указано «Обязать Росреестр зарегистрировать право собственности на многоквартирный дом». Подчеркиваю, многоквартирный!

У меня есть свое видение данной ситуации, которое я хотел бы озвучить. Смотрите, судья рассматривает дело и решает легализовать многоквартирный дом, ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса «Самовольная постройка». Однако земельный участок, на котором он построен, изначально был выделен для строительства индивидуального жилья и не предусматривал размещение на нем многоквартирного объекта. Всем понятно, что для размещения многоквартирного дома необходима соответствующая инженерная инфраструктура, которая зачастую там отсутствует, а также нужна достаточная обслуживающая территория для детских площадок, мест отдыха жильцов и размещения парковочных мест автотранспорта.

На мой взгляд, суду достаточно изменить формулировку второго пункта, и вся эта схема легализации незаконных строений поломается. Если в решении будет написано «Обязать Росреестр зарегистрировать право собственности на некий девятиэтажный строительный объект», мы зарегистрируем этот дом как цельный объект. После чего собственник столкнется с проблемой его реализации, так как не сможет произвести разбивку дома по квартирам и вынужден будет продавать весь объект целиком. Согласитесь, найти покупателя на него маловероятно. Уверен, такой подход сразу положит конец практике легализации незаконных строений, которая сегодня наблюдается в наших населенных пунктах.

От редакции

Учитывая важность проблем, поднятых в интервью, редакция «НД» предложила руководству Росреестра совместно с мэрией Махачкалы публично обсудить  их в рамках «круглого стола», который мы планируем провести в ближайшее время. На данный момент принципиальное согласие представителей Росреестра получено, ждем ответа от мэрии Махачкалы. Просим считать данную публикацию официальным приглашением к диалогу.